التطوير العقاري – دراسة

الباحثان: يوسف فخر الدين – ربيع الشريطي (همام الخطيب)

مراجعة قانونيّة: المحامي أنور البني

مراجعة: المحامي صخر الحمود – حديثة عامر

صدر عن “المركز السوريّ للدراسات والأبحاث القانونية”، في حزيران 2021، دراسة على شكل كتاب إلكتروني حملت عنوان “التطوير العقاري” (لتحميل الكتاب باللغة العربية اضغط هنالتحميل الكتاب باللغة الانكليزية اضغط هنا)، وهي الدراسة الثانية من سلسلة دراسات يعمل عليها “المركز” تحمل عنوان: “جريمة بعنوان: إعادة الإعمار”، للباحثين يوسف فخر الدين وربيع الشريطي وراجعها قانونيًّا المحامي أنور البني، وراجعها المحامي صخر حمود وحديثة عامر. ووضح الباحثان في مقدمة الدراسة “أنّ هذه الدراسة هي الثانية من سلسلة دراساتٍ تشترك مع باقي الدراسات بملاحقة وتوثيق جرائم سلطة الأسد، والشبكات التي أنشأتها على الصعيد السياسيّ والعسكريّ والأمنيّ والاقتصاديّ والاجتماعيّ، وبالاهتمام بتقصّي الروابط بين هذه البنى التي تجعلها بمجموعها عملًا منظّمًا يسعى من خلالها القائمون عليها لإعادة بناء نظامهم الاستبداديّ المنهار على أساس مركزيّة السلطة السياسيّة والأمنيّة والاقتصاديّة”.

واختصّت الدراسة ببحث أحد تفصيلات عمليّة إعادة الإعمار بما هي إعادة بناء النظام الاستبداديّ، فتابعتها قانونيًّا وإجرائيًّا؛ حيث درست مناطق التطوير العقاريّ في سورية، والبيئة التشريعيّة الناظمة للتطوير العقاريّ، والشركات المحدثة في هذا الإطار؛ لكشف كيف أنّها محاولةٌ متحايلةٌ لاستخدام مشروعٍ ظالمٍ أصلًا أحيته سلطة الأسد في سياق جريمة إعادة بناء النظام الاستبداديّ وبناء “المجتمع المتجانس”، عبر استهداف مناطق ثارت عليها، وسبق أن قصفتها، وارتكبت المجازر فيها، ومن ذلك حصارها وتهجير سكّانها، ثمّ إخضاعها لعمليّة هندسةٍ ديموغرافيّةٍ قسريّةٍ، وتغييرٍ ديموغرافيٍّ أحيانًا، مستفيدةً من أنّ أجزاءً من هذه المناطق مستملكةٌ سابقًا، أو يضطرّ بعض سكّانها لبيع أملاكهم لشبكة سماسرةٍ وشركات المتعاونين مع سلطة الاستبداد وبطانتها، نتيجة إفقارهم والتنكيل بهم وإرهابهم بالإجراءات الأمنيّة المفروضة عليهم في مسيرة إثبات ملكيّتهم المعقّدة والتي تجاوزت الآن المعارضين لتصيب الموالين من أقربائهم وذويهم أيضًا.

وقسّم الباحثان متن الدراسة إلى ثلاثة أقسام؛ حيث خصصا القسم الأوّل للبحث في الإطار المؤسّساتيّ والتنظيميّ والقانونيّ للتطوير العقاريّ؛ حيث عرّف الباحثان بمشروع التطوير العقاريّ والهيئة المشرفة عليه (الهيئة العامّة للتطوير والاستثمار العقاريّ)، وإدارتها، والغاية من إحداثها وفقًا لقانون التطوير والاستثمار العقاريّ رقم 15 لعام 2008، واستعرضا أبرز القوانين والتشريعات الناظمة للتطوير العقاريّ في سورية بغية معرفة البيئة التشريعيّة التي تستند إليها تلك المشاريع، ثمّ ملاحقة انتهاكاتها.  وبحثت الدراسة في هذه القوانين لتفكك البيئة التشريعيّة التي تنمو فيها مشاريع التطوير العقاريّ فهمها؛ بحيث وضّحت كيف أنّ “الاستملاك” الجاري هو انتهاكٌ لفقدانه شرطَيه ليكون قانونيًّا (تحقيق المنفعة العامّة والتعويض العادل)، وسلّطت الضوء على مصطلحاتٍ تهدف إلى سلب الملكيّة كـ”الاقتطاع المجّانيّ”، وربطت بين المدد والمهل القانونيّة التي أقرّتها القوانين لتثبيت الملكيّة، وواقعِ الشعب السوريّ المهجَّر والمدمَّر بنيانه الذي أصبح جزءٌ منه أثرًا بعد عين، وبيّنت كيف أنّ هذه الآليّة القانونيّة تشابكت في ما بينها لتحاصر الملّاك وتعقد إجراءات وشروط إثبات ملكيّتهم وتجبرهم على مسارٍ إجباريٍّ، أقلّه بيع عقاراتهم، أو تركها خوفًا من الاعتقال أو القتل تحت التعذيب إذا ما طالبوا بها وراجعوا مؤسّسات “الدولة” بهذا الهدف، وكيف أنّ هذه الآليّة القانونيّة لم تغفل حتى أنقاض البيوت المدمّرة، فاستولت عليها لتمحي أيّ أثرٍ يمكن أن يدلَّ على ساكنيها. وبيّنت الدراسة انتهاك بيئة التطوير العقاريّ التشريعيّة للدستور السوري من جهة عدم صون الملكية، والحرمان من حقّ التقاضي في حالات، وتحصين بعض القرارات من رقابة القضاء، وغيرها من الانتهاكات.

القسم الثاني: خصّصه الباحثان لدراسة مناطق التطوير العقاريّ المحدثة من خلال الوقوف على نماذجَ تمثيليّةٍ منها؛ بحيث حدّدا موقع كلّ نموذجٍ، والمشروع المنويّ إنشاؤه فيه، وتتبعا بعض المعلومات عن نشأة ما هو عشوائيٌّ من تلك المناطق، وظروفها، وحياة السكّان فيها، ونسبة مشاركة كلٍّ منها في الثورة السوريّة، وما إذا كانت قد تعرّضت للتنكيل من مجازرَ وحصارٍ وتهجيرٍ قسريٍّ، لاستخلاص نتائجَ قابلةٍ للتحليل. ولم يهمل الباحثان مناطق التطوير العقاري التي هي قيد الإحداث أو تلك التي في طور الدراسة، حيث خصّصا بابًا في هذا القسم لإحصائها وتصنيفها، وبيّنا أن سبب اهتمامهم بمناطق التطوير العقاري المحدثة يعود إلى كون العمل جاريًا فيها. وخلص الباحثان في هذا القسم إلى أنّ جميع النماذج التمثيليّة لمناطق التطوير العقاريّ التي استهدفتها الدراسة كانت قد شهدت احتجاجاتٍ سلميّةً في سياق الثورة السوريّة، وتعرّض سكّانها للتنكيل والاعتقال، وارتكبت سلطة الأسد وحلفاؤها المجازر بحقّهم، وقد طالها الدمار الذي خلّفته آلة حرب سلطة الأسد على الشعب السوريّ بنسبٍ متفاوتةٍ، كما تعرّض سكّانها لجريمة التهجير القسريّ. ولاحظ الباحثان أنه بعد سيطرة قوّات الأسد على تلك المناطق، كانت عودة سكّانها إليها مشروطةً وتعذّرت على أغلبهم بسبب خوفهم من بطش سلطة الأسد وميليشياتها، وأنّ القلّة العائدة من السكّان حرمت من الخدمات؛ فلا كهرباء ولا ماء ولا تعليم ولا مواصلات…، وضيّق عليها أمنيًّا، وفي بعض الأحيان عادت فوجدت عناصر الميليشيات قد سيطرت على أملاكها، فعادت أدراجها.

كما لاحظ الباحثان أنّه ليس من أولويّة هذه المشاريع إعادة إعمار ما هدمته الحرب في تلك المناطق، ولا تطوير ما هو قائمٌ فيها، بل على العكس وسّعت رقعة الدمار، بما في ذلك استهدافها الأجزاء غير المدمّرة بالتدمير، وأنّه إلى الآن لم يعوّض سكّان المناطق التي طالها الهدم عن عقاراتهم التي هدمت وأزيلت، كذلك لم يحصلوا على سكنٍ بديلٍ يقيهم من التشرّد الذي يعيشونه. وهو ما يظهر أنّ الغاية من تلك المشاريع توسيع رقعة الدمار التي هي، بصورةٍ ما، استكمالٌ لتدمير عمران مجتمع العصاة، لتحويل تهجيرهم من مؤقّتٍ إلى دائمٍ، ومن ثَمّ تثبيت تهجيرهم والإمعان في عقابهم جماعيًّا، كخطوةٍ في طريق تأبيد سلطة الأسد وإحداث هندسةٍ ديموغرافيّةٍ قسريّةٍ تحقّق ما أسماه رأسها “مجتمعًا متجانسًا”. وأثبت الباحثان في هذا القسم أنّ جميع مشاريع التطوير العقاريّ أحدثت من دون موافقة سكّان المناطق التي استهدفتها تلك المشاريع أو إشراكهم فيها لتقرير مصيرهم ومصير ما ستؤول إليه أملاكهم، ولم تراعِ القوانين الدوليّة وتوصيات وتوجيهات الأمم المتّحدة باحترام حقوق الإنسان وتوخّي عدم انتهاكها وإشراك المجتمع المحلّيّ في تلك المشاريع، والتصريح والإفصاح عن تلك المشاريع بشفافيّةٍ، وتأمين سبل إنصافٍ وتظلّمٍ للمتضرّرين، سواء أكانت قضائيّةً أم غير قضائيّةٍ. إضافة إلى أنّ هناك مناطقَ تطوير عقاريّ تقع ضمن نطاق نفوذ إيران وميليشياتها.

القسم الثالث: في هذا القسم أدرج الباحثان بابًا استعرضا فيه وجهة نظر القانون الدوليّ وتوصياته في ما يتعلّق بشركات الاستثمار والعقود المبرمة، ثمّ تابعا شركات التطوير العقاريّ الحاصلة على الترخيص النهائيّ، مفصّلين في نماذجَ تمثيليّةٍ منها؛ بحيث بيّنا نوع كل منها وتاريخ إنشائها وملكيّتها وإدارتها، موثقين بعض انتهاكات أصحابها ومدى قربهم من مراكز سلطة الأسد، ومدققين فيما إذا كانت لهم مساهمةٌ في حربها على الشعب السوريّ. ولم يهمل الباحثان الشركات الموافق عليها، لكنّها غير مرخّصةٍ إلى الآن، حيث خصّصا بابًا في هذا القسم لإحصائها وتصنيفها، وبيّنا أن سبب اهتمامهم في الشركات الحاصلة على الترخيص النهائيّ يعود إلى كونها أصبحت جاهزةً للمباشرة بأعمالها في مناطق التطوير العقاريّ المحدثة، وبعضها قد باشر فعلًا. وخلص الباحثان في هذا القسم إلى أنّ العقود التي أبرمتها سلطة الأسد مع شركات التطوير والاستثمار العقاريّ لم تراعِ القوانين الدوليّة من جهة عدم مراعاة حقوق الإنسان فالمناطق المنويّ إقامة مشاريع التطوير العقاريّ فيها تعرّض سكّانها للقمع الشديد وصولًا إلى ارتكاب المجازر بحقّهم، ثمّ تهجيرهم قسريًّا بعد حصارهم وتدمير حواضرهم. إضافةً إلى عدم إشراك المجتمع المحلّيّ في تلك المشاريع في مرحلتي التخطيط والتنفيذ، وعدم الاهتمام بالأثر السلبيّ الذي ستخلّفه تلك المشاريع على مستقبلهم ومصير أملاكهم، واستمرار الشراكة بين سلطة الأسد وهذه الشركات على أساس التعتيم على تلك المشاريع وأهدافها والتسويف وتضارب المعلومات، زيادةً على عدم تأمين سبل وآليّات انتصافٍ وتظلّم للمتضرّرين وآليّة محاسبةٍ للمنتهكين. كما بيّن الباحثان أنّ جميع تلك الشركات تنتمي إلى شبكة الأقارب والمحاسيب التابعة لسلطة الأسد والتي تعدّ حجر الزاوية في مشروع إعادة الإعمار المرتبط عضويًّا بإعادة بناء النظام، وأنّه بعد عام 2011 توسّعت تلك الشبكة لتضمَّ أمراء حربٍ شاركوا في حرب سلطة الأسد على الشعب السوريّ بشكلٍ مباشرٍ، عبر دعمهم وتشكيلهم ميليشياتٍ عسكريّةً متّهمةً بارتكابها جرائم حرب وجرائم ضدّ الإنسانيّة، لتصبح الجريمة بذلك مدخلًا لتوسيع فئة المحاسيب.

وخلصت الدراسة إلى أنّ دراسة المستويات الثلاثة للتطوير العقاريّ (الإطار القانونيّ للتطوير العقاريّ، والمناطق المستهدفة بالتطوير، وشركات التطوير والاستثمار العقاريّ) بيّنت اللاعدالة الراسخة في هذا المشروع منذ انطلاقه قبل الثورة، وعدم مراعاة الحقوق الأساسيّة للسكّان بما فيها حقّ الملكيّة، وحقّهم في المشاركة في القرار والرقابة على المشاريع العامّة التي تؤثّر على حياتهم، ومن ثَمّ وضّحت هذه الدراسة الجريمة الجماعيّة المضافة إلى ما اعتبرته سلطة الأسد انتصارًا لها على السوريّين، فاستحضرت “التطوير العقاريّ” المسلّط أساسًا على الأكثر فقرًا من السوريّين، وهم لذلك الأكثر مشاركةً في الثورة، لمعاقبتهم وإعادة تطويعهم. فأفرغت سلطة الأسد مناطقَ من سكّانها عبر التهجير القسريّ، وأصدرت مراسيمَ وقوانينَ جديدةً لقوننة عمليّة نهب ملكيّات “مجتمع العصاة”، بحيث تسبغ على عمليّة الغصب تلك طابعًا قانونيًّا يمكّنها من نهب ما تستطيع نهبه كسلطة أمرٍ واقعٍ تغري فيه الدول والحلفاء وشبكة الأقارب والمحاسيب لتستكمل مشروعها بإعادة بناء النظام الاستبداديّ بحلّته الجديدة، مع محاولة تحسين صورته قدر الإمكان أمام المجتمع الدوليّ عبر تغليف عمليّة الهندسة الديموغرافيّة القسريّة هذه بحلّةٍ قانونيّةٍ، تظنّ أنّها قد تحميها من المحاسبة.

وقدمت الدراسة توصياتها بضرورة وجود حلّ سوريّ قائمٍ على القانون واحترام حقوق الإنسان والقانون الدوليّ الإنسانيّ، والمسارعة في بناء نظام حكمٍ ديمقراطيٍّ، ومحاكمة مجرمي الحرب، وقطع الطريق على عمليّة إعادة الإعمار التي تقوم بها سلطة الأسد بما هي عمليّة إعادة إنتاج نظامٍ استبداديٍّ، لضمان طيّ صفحة هذه الجريمة. إضافة إلى ضمان خلق آليّات مشاركة السوريّين في حكم أنفسهم، وبناء النظام الديمقراطيّ، وإعادة إعمار بلدهم، عبر مشاركتهم في التخطيط، وإنتاج القوانين الملائمة والعادلة لذلك، ومراقبة التنفيذ ومراجعة العمليّة برمّتها بعد انتهائها وإنتاج خلاصاتٍ تصبح خبراتٍ ومعاييرَ لمشاريعَ لاحقةٍ مشابهةٍ. كما أوصت الدراسة بضرورة ربط عمليّة إعادة الإعمار، بخطواتٍ عمليّةٍ تبدأ بإطلاق سراح معتقلي الرأي كافّةً من سجون سلطة الأسد، وإيقافٍ فوريٍّ لعمليّات استهداف المدنيّين على جميع الأصعدة، وإعادة المهجَّرين قسريًّا من دون قيدٍ أو شرطٍ، ومن ثمّة الشروع في عمليّةٍ سياسيّةٍ تفضي إلى استلام ممثّلين منتخبين ديمقراطيًّا الحكمَ في سورية، في الوقت نفسه الذي تجري فيه عمليّةٌ قانونيّةٌ تضمن وصول جميع الضحايا إلى سبل إنصافٍ فعّالةٍ، وعدم المساس بحقوق وملكيّات المواطنين السوريّين ومن في حكمهم بحجّة إعادة الإعمار، وضمان عدم مشاركة المتّهمين أو المشتبه بارتكابهم أو مشاركتهم في جرائم ضدّ الإنسانيّة وجرائم حربٍ في العمليّة السياسيّة وإعادة الإعمار، وعدم استخدام أموال إعادة الإعمار لارتكاب جرائمَ جديدةٍ، أو مكافأة المجرمين. ليصبح بذلك الصراع الراهن ليس على منع انتصار الاستبداد في سورية في الوقت الراهن فحسب، بل على منع إعادة إنتاج استبدادٍ مستدامٍ فيها.

لتحميل الكتاب اضغط هنا

Download (PDF, 5.28MB)